Особенности оборота земель в Северском районе – недоработка или махинации?

Сразу извинимся за язык и стилистику нижеследующего текста, но при подготовке публикации использовались документы, которые, как известно, пишутся в бюрократическом, чиновничьем стиле. Мы решили не «подправлять», дабы не исказить суть. Кроме того, учитывая презумпцию невиновности (обвиняемый считается невиновным, пока его виновность в совершении преступления не будет доказана и установлена вступившим в законную силу приговором суда) мы «опустили» фрагменты, в которых фигурируют фамилии, названия организаций, землевладельцев и застройщиков.

Итак…

В ходе проверки выявлены отработанные в Северском районе схемы вывода земель сельскохозяйственного назначения из сельскохозяйственного оборота в целях осуществления коттеджной застройки. В отношении земель сельскохозяйственного назначения устанавливаются территориальные зоны садоводства и дачного хозяйства, в том числе за границами населенных пунктов, на основании решений муниципалитета или судебных решений изменение вида разрешенного использования на «садоводство и дачное хозяйство», и как следствие — появляется возможность застройки сельхозугодий.

Например, коттеджный поселок в Григорьевском сельском поселении — земельный участок площадью 44,3 га стал частной собственностью (после того, как постановлением администрации изменен вид разрешенного использования — с «для сельскохозяйственного производства» на «для дачного строительства»). В настоящее время массив поделен на 345 участка, на участках ведется коттеджная застройка. Кадастровая стоимость массива — 3 995 197 рублей, рыночная стоимость — 44 300 000 рублей.

Аналогичные факты: массив вблизи ст. Калужской (кадастровая стоимость — 595 991 рублей, рыночная – 40 000 000 рублей); вблизи ст. Северская — площадь массива 2,5 га (кадастровая стоимость — 656 233 рублей, рыночная стоимость – 25 000 000 рублей).

Администрацией муниципального образования Северский район (далее – администрация) для обозрения было предоставлено 86 актов прокурорского реагирования прокуратуры Северского района за период с 2017 года по настоящее время.

При анализе актов прокурорского реагирования установлены следующие нарушения, устранение которых фактически осуществлено не было:

- в 2018 году: принятие администрацией постановлений об утверждении схем расположения земельных участков на кадастровом плане территории с нарушением требований, предусмотренных ст. 11.9 ЗК РФ (при этом администрацией выявленные нарушения фактически не устраняются со ссылкой на заключения кадастрового инженера о невозможности образовать земельный участок в качестве самостоятельного);

- в 2019 году: прокуратурой установлено систематическое незаконное изменение вида разрешенного использования земельных участков, в том числе посредством принятия судом решений об обязании АМО Северский район изменить вид разрешенного использования. Также прокуратурой установлена тенденция к пассивному представлению законных интересов АМО Северский район в судах по вопросам касательно изменения вида разрешенного использования земельных участков;

- постановлением АМО Северский район без проведения торгов предоставлен в собственность земельный участок с видом разрешенного использования «для подсобного хозяйства». По результатам рассмотрения представления данное постановление администрацией отменено, однако собственником постановление об отмене обжаловано в Арбитражный суд Краснодарского края, решением которого требования заявителя удовлетворены в полном объеме, постановление администрации отменено. Администрацией данный судебный акт не обжалован.

По информации, представленной администрацией МО, в период с 2017 по 2020 год администрацией принято участие в 176 судебных спорах по земельным и имущественным вопросам, из них 108 дел, решения по которым вынесены не в пользу администрации, обжалованы в апелляционную инстанцию – 53 (49%), в кассацию и надзор – 14 (13%).

При анализе судебных дел установлено, что в муниципалитете имеется систематическая практика изменения вида разрешенного использования земельного участка в судебном порядке.

Выявлена практика изменения предмета договора аренды, заключенного без проведения торгов на предмет договора, который может быт заключен по результатам проведения торгов, что влечет за собой возможность «обхода» порядка предоставления земельного участка с торгов под цели жилищного строительства, в связи с чем необходимо обжалование данных сделок.

Также по результатам анализа судебных дел по категории спора о признании права собственности на самовольную постройку – жилого дома установлено, что решения, которыми удовлетворяют требования и признают право собственности истцов, администрацией не обжалуются (обжаловано 2 решения из 26).

Администрацией для обозрения было предоставлено 150 дел по предоставлению земельных участков в собственность. Анализ указанных дел по предоставлению земельных участков в собственность показал, что основными нарушениями при предоставлении земельных участков в собственность со стороны администрации муниципального образования Северский район являются:

- предоставление земельных участков различной площадью (в среднем от 500 кв. м до 2500 кв. м) по ставке земельного налога в ситуации, когда на земельном участке имеется строение, как правило хоз. блок, площадью от 1,5 кв. м до 6 кв. м, на который зарегистрировано право собственности в Росреестре. При этом, на фотоматериале четко прослеживается, что земельный участок не используется для ведения личного подсобного хозяйства (на нем отсутствует какая-либо растительность, хоз. блок построен не для осуществления хозяйственной деятельности на земельном участке или хранения инвентаря), а исключительно для того, чтобы обойти процедуру торгов и получить участок в собственность по ставке земельного налога – в этом случае выкупная стоимость участка составляет всего несколько тысяч рублей за земельный участок из земель населенных пунктов;

- отсутствие документов по обоснованию площади земельного участка относительно объекта недвижимости, а также отсутствие иной документации по проверке оборотоспособности земельного участка (актуальная выписка из ЕГРН, заключение архитектуры, сведения ИСОГД, иное);

- изменение ВРИ участка с «индивидуальные жилые дома» на «личное подсобное хозяйство», что впоследствии облегчает заявителю выкупить земельный участок под хоз. блоком в собственность, не возводя жилой дом;

-изменение ВРИ участка с «индивидуального садоводства и огородничества без права капитального строительства» на «индивидуальные (одноквартирные) жилые дома», что позволяет на участке значительной площадью (поскольку он первоначально формировался для ведения ЛПХ), на котором изначально было невозможно капитальное строительство осуществить постройку жилого дома и приобрести его собственность по ставке земельного налога;

- предоставление в собственность земельных участков, изначально предоставленных в аренду на торгах, несмотря на то что произошла переуступка прав и обязанностей по договору аренды, что противоречит действующему законодательству (п.7 ст. 448 ГК РФ);

- предоставление участков с ВРИ «для индивидуальной жилой застройки (строительство жилых коттеджей)» по правилам, предусмотренным для выкупа земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости противоречит ст. 35, 39.3 ЗК РФ (земельный участок площадью 38557 кв. м предоставлен в собственность под жилым домом площадью 62,2 кв. м, при этом, расчет выкупной стоимости произведен по ставке земельного налога 0,15% от кадастровой стоимости (кадастровая стоимость — 28 373 325,16 руб., выкупная стоимость — 425 599,88 руб.). В настоящее время, согласно сведений публичной кадастровой карты, в границах участка сформировано множество земельных участков для ИЖС.

Администрацией для обозрения было предоставлено 120 дел по предоставлению земельных участков в аренду. В результате анализа указанных дел были выявлены аналогичные нарушения в организации работы, в том числе имеются недочеты в подготовке документации относительно оборотоспособности земельных участков, земельные участки (хотя и отнесенные к категории земель населенных пунктов) расположены на землях лесного фонда, информация об отсутствии пересечений с лесным фондом отсутствует, вокруг предоставленных участков расположены участки лесного фонда, при этом участки значительной площади предоставляются под единственным объектом – хоз.блок, площадью несоразмерно меньшей участка.

ОТ РЕДАКЦИИ

После ознакомления с материалами проверки возникает ряд вполне закономерных вопросов: всё вышеописанное – это просто недоработки чиновников, или — умышленные манипуляции за «вознаграждение» от заинтересованных лиц? И не потому ли реальные доходы некоторых начальников явно выше, чем их зарплаты по месту службы?

Ну, и самый главный вопрос: до каких пор в Северском районе все эти безобразия будут продолжаться?